Pompe à chaleur en immeuble locatif : le cadre vaudois, sans détour

Un propriétaire d'immeuble locatif qui étudie le remplacement de sa chaufferie se heurte à une difficulté que le propriétaire d'une villa ne connaît pas : trois droits différents s'appliquent en même temps à son chantier, et le troisième n'est publié nulle part. Le droit fédéral du bail encadre ce qui peut être reporté sur les loyers. Le droit vaudois du logement encadre les travaux eux-mêmes, parce que Lausanne, l'Ouest lausannois et Lavaux-Oron sont classés en pénurie prononcée. Et le droit de la construction encadre l'installation. Cette page expose les textes, avec leur date et leur référence, et vous dit où faire vérifier votre situation. Elle ne remplace ni votre gérance, ni un juriste du bail.

Tout le périmètre est en pénurie prononcée, et c'est un arrêté daté

Chaque année, le Conseil d'État fixe la liste des districts touchés par la pénurie de logements. L'arrêté du 17 décembre 2025, en vigueur au 1er janvier 2026, range les districts de Lausanne, de l'Ouest lausannois et de Lavaux-Oron parmi les six districts où la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif s'applique pleinement, avec des contrôles des loyers pouvant aller jusqu'à dix ans. Or ces trois districts couvrent l'intégralité du périmètre de ce site : la ville, sa couronne ouest, et Pully, Paudex et Belmont-sur-Lausanne. Autrement dit, il n'existe ici aucune commune où la loi s'appliquerait dans sa version allégée. Un point de méthode, à noter dans un agenda : cet arrêté est annuel, il se revérifie chaque janvier, et un district peut changer de catégorie.

Ce que la loi vaudoise appelle une « transformation »

Le texte à connaître est l'article 10 alinéa 2 de cette loi. Il définit la transformation comme « tous travaux ayant pour conséquence de modifier l'architecture, la surface, le volume, la distribution de tout ou partie d'un immeuble ou d'un logement loué ou d'y aménager de nouvelles installations techniques (chauffage, ascenseur, etc.) ». Le mot « chauffage » figure bien dans le texte de loi, entre parenthèses, comme exemple. Dans un district en pénurie, les travaux de transformation d'un logement loué relèvent d'une autorisation cantonale. Voilà pour le texte. Nous nous arrêtons ici, et c'est volontaire : nous n'avons trouvé aucune pratique administrative écrite, aucune directive et aucune jurisprudence qui confirme que le seul remplacement d'une chaudière déclenche cette autorisation. La loi range l'aménagement de nouvelles installations techniques, chauffage compris, parmi les transformations ; si votre immeuble est locatif, faites vérifier votre cas par l'office communal du logement avant de déposer quoi que ce soit.

La dispense des vingt pour cent, et son piège à dix ans

La même loi prévoit une soupape à son article 11 : sur requête, les travaux de rénovation qui n'impliquent pas de restructuration et dont le coût est inférieur à 20 % de la valeur à neuf assurance incendie indexée de l'immeuble peuvent faire l'objet d'une dispense d'autorisation. Deux précisions changent tout. D'abord, la dispense n'est pas automatique : le texte dit « sur requête », elle se demande. Ensuite, l'alinéa 4 prévoit que lorsque, sur une période maximale de dix ans dès la première étape, le montant cumulé des travaux effectués par étapes dépasse ce pourcentage, une requête doit être présentée. Un propriétaire qui rénove par tranches — toiture une année, fenêtres la suivante, chaufferie ensuite — doit donc raisonner sur dix ans, et pas sur un chantier.

L'article qui traite les travaux énergétiques à part

Voici le point que personne ne publie, et il est favorable au propriétaire. L'article 14 alinéa 1 dispose que, « hormis les travaux d'assainissement énergétique », le département peut limiter la répercussion des coûts des travaux sur le revenu locatif. Les travaux énergétiques sont donc expressément sortis du champ de la limitation. Le règlement d'application va plus loin : son article 18 alinéa 1 prévoit que les travaux d'assainissement énergétique ou favorisant l'utilisation d'énergies renouvelables — le texte cite en exemple l'isolation, les panneaux solaires et le « remplacement d'une énergie fossile par une énergie renouvelable » — sont « répercutés à 100 %, au taux technique appliqué par le département ». Remplacer une chaudière à gaz ou à mazout par une pompe à chaleur, c'est exactement l'exemple donné par le règlement. Et l'article 13 alinéa 1 lettre c ajoute que l'autorisation est accordée lorsque les travaux favorisent les économies d'énergie ou l'usage d'énergies renouvelables, le département tenant compte des baisses prévisibles de charges — sous réserve, à l'alinéa 2, que l'investissement reste proportionné aux avantages attendus.

Informer les locataires : quarante jours, et un contenu précis

Le règlement d'application impose au propriétaire d'informer ses locataires au plus tard quarante jours avant le dépôt du dossier d'enquête. L'information porte sur la nature des travaux envisagés et leur coût, leur calendrier, et la répercussion probable prévue sur le revenu locatif annuel net des logements, hors frais de chauffage, d'eau chaude et taxes. Le propriétaire doit en outre rappeler aux locataires le délai de trente jours dont ils disposent pour présenter leurs observations ou suggestions, et l'information chiffrée doit dans tous les cas être exprimée en pourcentage. Autre pièce à préparer : pour des travaux favorisant les économies d'énergie, le règlement demande de joindre le bilan thermique de l'immeuble ou une copie de son certificat énergétique. Le certificat énergétique cantonal des bâtiments devient donc une pièce du dossier, ce qui vaut la peine d'être anticipé avec l'entreprise qui prépare le projet.

Les loyers : ce que dit le droit fédéral du bail

La question du montant relève d'un tout autre corps de règles, fédéral cette fois. Le fondement est l'article 269a lettre b du Code des obligations, précisé par l'article 14 de l'ordonnance sur le bail à loyer. Cet article range expressément parmi les « améliorations énergétiques » les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques et celles visant à utiliser les énergies renouvelables — donc une pompe à chaleur qui remplace une chaudière fossile. Trois garde-fous encadrent le calcul, et ce sont eux qu'il faut retenir. Seule compte la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial : remplacer une chaudière par une chaudière n'est pas une plus-value, la plus-value est l'écart. Les aides octroyées doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire. Et la hausse ne peut être notifiée qu'une fois les travaux achevés, le bailleur détenant les pièces justificatives.

Deux précisions pour éviter des erreurs courantes. L'ordonnance mentionne bien une fourchette de 50 à 70 %, mais elle vise « les frais causés par d'importantes réparations », qui sont en règle générale considérés dans cette proportion comme des investissements créant des plus-values : ce n'est pas un taux applicable d'office à une pompe à chaleur. Et selon une présentation du Service des gérances de la Ville de Lausanne de février 2025, la hausse se notifie sur formule officielle en respectant l'échéance et le préavis contractuels, le locataire disposant d'un délai de réflexion d'au moins dix jours et pouvant contester dans les trente jours. Le même document prend d'ailleurs comme exemple d'école le remplacement d'une chaudière par une pompe à chaleur dans un petit immeuble.

À qui s'adresser, et dans quel ordre

À Lausanne, le guichet de la préservation du parc locatif est communal : l'unité compétente dépend de l'office communal du logement, place Chauderon 9. L'autorité cantonale est la Direction du logement, à l'avenue de l'Université. Ce n'est pas une formalité facultative : le formulaire communal de demande de travaux dispensés de permis, version de février 2026, prévoit expressément que, si des logements sont concernés, une détermination de l'office communal du logement doit être jointe au dossier. La séquence raisonnable est donc : déterminer la situation de l'immeuble auprès de l'office du logement, faire établir le projet technique et le dossier acoustique, informer les locataires dans les formes, puis déposer la demande auprès du service communal.

Le projet technique, lui, ne change pas de nature

Sur le plan de la machine, un immeuble ouvre des options qu'une maison n'a pas. Il franchit plus souvent les seuils du réseau de chauffage à distance, ce qui vaut d'être vérifié avant tout le reste. Sa chaufferie existante permet parfois d'installer la machine à l'intérieur, ce qui règle la question du bruit avant qu'elle ne se pose — et c'est un vrai sujet, puisque le canton écrit que pour les pompes à chaleur d'immeubles d'habitation, le local le plus exposé se trouve souvent dans l'immeuble même. Nous détaillons cette contrainte dans nos repères de distance envers le voisinage. Selon l'énergie en place, le chantier ressemble à un changement de chaudière à gaz ou à une sortie du mazout avec dépose de citerne, et l'eau chaude sanitaire collective se traite en même temps. Si l'immeuble est en copropriété plutôt qu'en main unique, ajoutez la couche du vote : elle est expliquée sur notre page consacrée aux décisions d'assemblée.

La limite de cette page

Nous informons, nous ne conseillons pas juridiquement. Nous ne vous dirons pas si votre chantier est soumis à autorisation, ni de combien votre loyer peut augmenter : ces deux réponses dépendent de faits que nous n'avons pas, et la seconde est l'affaire de votre gérance ou d'un juriste du bail. Ce que cette page vous donne, ce sont les références exactes à mettre sur la table lors du premier rendez-vous, et l'ordre dans lequel les questions se posent. C'est en général ce qui manque le plus, et c'est ce qui fait gagner des mois.